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Immobilienwert berechnen

26. Juni 2023 | Finanzwelt

Darum sollten Sie einen Experten zu Rate ziehen

Eines der wichtigsten Kriterien beim Verkauf Ihrer Immobilien ist eine gute Einschätzung des potentiellen Verkaufswerts. Zu hohe Bewertungen führen im Schnitt zu längeren und teureren Verkaufsprozessen, während zu niedrige den erzielbaren Verkaufswert unnötig senken. Gute Gründe, sich einen Experten ins Haus zu holen, der Abschätzungen mit Hilfe objektiver Vergleichsdaten und leistungsfähiger Algorithmen abgibt.

Das sind die grundlegenden Verfahren zur Wertermittlung

Die Vorgehensweise zur Ermittlung eines Immobilienpreises ist durch die Immobilienwertermittlungsverordnung gesetzlich vorgeschrieben und umfasst drei Verfahren, die hier kurz vorgestellt werden. Für Eigentumswohnungen und klassische Familienhäuser wenden Sie in der Regel das Vergleichswertverfahren an. Dabei ermitteln Sie den Preis Ihrer Immobile anhand vergangener Verkäufe ähnlicher Objekte. Wichtige Merkmale sind beispielsweise die Bauweise, die Größe und die Lage. Da die Berechnung auf tatsächlich erzielten Marktpreisen beruht, bildet das Vergleichsverfahren die reale Summe, die Sie für Ihr Haus verlangen können, sehr zuverlässig ab. Voraussetzung dieser Methode ist jedoch eine ausreichend gute Datenlage. Ist diese nicht vorhanden, können Sie auch das Sachwertverfahren anwenden. Dabei ermitteln Sie zunächst den Bodenwert, der durch unabhängige Gutachten festgelegt ist. Im Anschluss berechnen Sie die Kosten der Gebäudeherstellung mit den marktüblichen, also nicht den tatsächlichen gezahlten Preisen, ziehen die Altwertminderung ab und erhalten den Gebäudesachwert. Die Altwertminderung bezieht sich auf das Alter der Immobilie und bewertet die Restnutzungszeit des Gebäudes. Zusammen mit dem Marktanpassungsfaktor, der die aktuelle Marktlage darstellt, ergibt sich der Immobilienwert. Das Ertragswertverfahren wenden Sie grundsätzlich nur bei Mietobjekten an. Der Wert des Objekts bemisst sich an den zu erwartenden Mieteinnahmen – einflussreich Bemessungsgrundlagen sind wie beim Vergleichswertverfahren vor allem Größe, Lage, Bauweise sowie die Restnutzungsdauer. Um der Sachlage gerecht zu werden, sollten Sie bei der Bewertung Ihrer Immobilie auf ausgewiesene Experten, wie Immobilienmakler, mit Ortskenntnis und Erfahrung setzen.

Die wichtigste Faktoren der Wertermittlung

Die wohl bedeutendste Einflusgröße auf den Wert Ihrer Immobilie ist die Lage, deren Güte widerum selbst vielen Kriterien unterliegt. Der potenzielle Verkaufswert steigt etwa, wenn wenn familienfreundliche Einrichtungen in unmittelbarer Nähe liegen. KiTas, Kindergärten und Schulen, die fußläufig erreichbar sind, erleichtern Eltern das Leben ungemein, weshalb eine hohe Nachfrage nach Objekten in diesen Gebieten herrscht und die Preise in die Höhe treibt. Auch eine gute Anbindung zum ÖPNV, ausreichend Parkplätze und Einkaufsmöglichkeiten sind Treiber von Immobilienwerten. Ebenfalls wichtig ist die Entwicklung sowie der Zustand des lokalen Arbeitsmarktes. Wissen Sie, dass in naher Zukunft ein großer Arbeitgeber seine Pforten öffnet, lohnt sich ein späterer Verkauf, denn dann steigt die Nachfrage ebenfalls an und Sie dürfen sich über höheren Konkurrenzkampf möglicher Interessenten freuen. Um den Immobilienwert vernünftig abschätzen zu können, ist demnach nicht nur der aktuelle Zustand zu berücksichtigen, sondern ebenfalls die künftigen Verhältnisse in lokaler Objektnähe. Wirtschaftlich prosperierende Stadt- und Ortsteile wirken sich positiv auf den Preis aus.

Neben der Lage ist der Wert der Immobilie selbst ausschlaggebend. Dazu gehört natürlich die Wohnfläche. Je größer das Eigentum, desto teurer die Immobilie. Hinzu kommen die Herstellungskosten, die von der Qualität der verwendeten Baumaterialien und der Bauart abhängig sind. Häuser mit außergewöhnlicher Architektur erzielen höhere Preise, Elemente aus Marmor, Fußbodenheizungen oder zukunftsfähige Wärmeisolation steigern den Wert der Immobilie ebenfalls.

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